住宅を購入すると、住宅ローンの返済が終われば手元に不動産という資産が残ります。
一方、賃貸の場合は、手元に資産は残らないものの、毎月の支出を抑えることが可能です。
どちらの選択肢にもメリットとデメリットがあるため、老後を考えてどちらを選ぶべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、賃貸と持ち家のどちらが老後に適しているのかについて解説します。
老後を考えると賃貸がいい？
資産運用を行っていない限りは、老後の収入は年金収入だけになります。
人生100年計画を立てる場合は、年金収入だけでは老後の生活費を補いきれないと言われているため、貯蓄をしっかりと行っておく必要があります。
人生100年計画に備える方法は貯蓄だけではありません。
例えば、老後も働くことで収入を確保する、支出を減らすことも人生100年計画に備える上で重要です。
支出を減らすという点について考えると、賃貸と持ち家ではどちらがいいのでしょうか？
賃貸は住み続けている間は家賃を支払わなくてはなりません。一方、持ち家はローン返済が終われば返済せずに済むため、老後の支出を抑える効果が期待できます。
これだけでは、老後を考えると持ち家の方が良いという結論になってしまいますが、実際はどうなのでしょうか？
賃貸と持ち家のメリットについて詳しく見ていきましょう。
賃貸の3つのメリット
賃貸には以下の3つのメリットがあります。
- 固定資産税を支払わなくて済む
- 金利分の費用を抑えることができる
- ニーズに合わせて住み替えやすい
それぞれのメリットについて詳しく説明します。
固定資産税を払わなくて済む
固定資産税を支払うのは、不動産の所有者なので、賃貸しているだけでは固定資産税が発生しません。
持ち家は住宅ローンの返済が終わったからと言って支出が0になるというわけではなく、固定資産税の支払いは残ります。
固定資産税評価額の高い地域に持ち家があると、老後も負担が重くのしかかってくるため、賃貸の方が負担を軽減できると言えるでしょう。金利分の費用を抑えることができる
賃貸では、金融機関と住宅ローンを契約することはありません。
しかし、持ち家では自己資金で足りない部分を補うために、住宅ローンを契約するのが一般的です。
仮に、年利1.5％の元利均等返済で、4,000万円を35年ローンで借りた場合は、返済総額が約4,900万円になるため、約900万円多く利息で支払わなくてはなりません。
賃貸であれば、900万円分を家賃支払いに回せるため、賃貸の方が費用負担を抑えることができるでしょう。
ニーズに合わせて住み替えやすい
持ち家の場合には、住宅ローンの返済があるため、容易に売却して住み替えることはできません。
しかし、賃貸であれば引っ越しは必要になるものの、特に大きなデメリットを伴わないため、ニーズに合わせて住み替えやすいと言えます。
例えば、子供が生まれて家族が増えた場合は部屋数が多い物件に、子供が結婚して独立した場合は部屋数が少ない物件に住み替えるなどです。
ニーズに合わせて住み替えることで、無駄な支出も減らせるため、効率的な住み方と言えるでしょう。持ち家の2つのメリット
賃貸には、金利分の費用を抑えることができる・ニーズに合わせて住み替えやすいといったメリットがありましたが、持ち家にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
持ち家のメリットは以下の2つです。
- 手元に不動産という資産が残る
- 自分の思い通りの居住環境にできる
それぞれのメリットについて詳しく説明します。
手元に不動産という資産が残る
賃貸の場合は、掛け捨ての保険と同様、いくら費用を支払っても、手元には何も残りません。
しかし、持ち家の場合は、貯蓄型の保険と同様、住宅ローンの支払いが完了すれば、手元に不動産という資産が残ります。
不動産は自分のものであるため、自由に売却することも可能です。
例えば、子供が独立して、使わない部屋が増えてもったいなく感じる場合には、売却して売却代金を老後の生活費に回すことができます。
また、持ち家を貸し出して家賃収入を得ながら、自分たちは賃貸に引っ越すという選択肢も。
強制的に老後のための貯蓄を行っていて、出口戦略が豊富であることを考えると、持ち家のメリットは大きいと言えるでしょう。
自分の思い通りの居住環境にできる
賃貸は住み替えることで自分に合った居住環境を見つけることができますが、物件の所有権はオーナーにあるため、完全に自分の思い通りの居住環境にはできません。
しかし、持ち家の1つである注文住宅では、1からオーダーできるため、自分の思い通りの居住環境にできます。
また、持ち家では所有権が自分にあるため、リノベーションで2部屋を1部屋にまとめる、床暖房を設置するといった工事を自由に行うことが可能です。
自分の思い通りの居住環境を自分たちの手で自由に作り上げることができるのが、持ち家のメリットと言えるでしょう。
賃貸と持ち家のリスクとは
賃貸のリスク
賃貸は多くのメリットがありましたが、実際に賃貸に住むかどうか決めるにはどのようなリスクが潜んでいるのかを事前に把握しておくことが重要です。
例えば、賃貸には、高齢になると契約してもらえない、契約を更新してもらえないリスクがあります。
高齢になって亡くなった場合には、事故物件として扱われるリスクがあるため、オーナーが契約を拒否する可能性があります。
また、年金収入だけでは、家賃返済が滞る可能性があると判断されて、契約してもらえない可能性も。
無事に借りることができたとしても、生活費を抑えなければならない老後の大切な時期に、住居費が重くのしかかってくるというリスクがあります。
怪我や病気などで、他の支出が増えた場合は、住居費の支払いの継続が困難になる可能性もあるので注意しましょう。
持ち家のリスク
賃貸にリスクがあるのと同様、持ち家にもリスクがあります。
例えば、住宅ローンの利息の負担が重くのしかかるだけでなく、固定資産税の支払いや劣化に応じた修繕費用の負担も発生するリスクがあります。
また、不動産という資産は、株式よりも価格変動が安定しているため、金と同様に安心して長期間保有できる資産と言えますが、自然災害リスクに弱いというデメリットが。
仮に地震が発生して建物が倒壊した場合や火災が発生して建物が消失した場合には、資産価値が大きく減少します。
そうなると、老後の万が一の事態が生じた場合に現金化しようと考えていた予定が大きく狂ってしまいます。
過度に持ち家＝資産が残ると期待しすぎない方が良いでしょう。
まとめ
賃貸は住居を借り続ける限り賃料の支払いが生じるため、老後も住居費を確保しなければなりません。
一方、持ち家は住宅ローンの支払いが終われば、大きな支払いを伴うことなく住み続けることが可能です。
しかし、持ち家は住宅ローンの支払いが終わっても、自宅の修繕費や固定資産税の支払いは続きます。
賃貸は金利や固定資産税などの支払いが不要であるため、持ち家よりも支出を抑えられる可能性が高いと言えますが、高齢になった時に契約してもらえない可能性もあるので十分注意しましょう。
