J-REIT（Jリート）で投資して利益を出している人が多いという情報をよく見かけますが、初心者でも失敗しない銘柄選びのコツがあるのでしょうか？
本記事ではこのような疑問にお答えし、J-REIT（Jリート）で初心者が失敗しない証券会社・銘柄選びのコツをお話します。
初心者でも実践可能な「成功者の選び方」を紹介していきますので長期間の安全なJ-REIT（Jリート）運用をするために、本記事を参考にしてください。そもそもJ-REIT(Jリート)って何？
J-REIT(Jリート)は、簡単に言うと日本版の不動産投資信託となります。
REITとは、投資家から資金を集めて、複数の物件に投資することで得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品です。1960年代にアメリカで誕生しました。
日本では仕組みがアメリカのREITとは異なるため、J-REITと言われています。
REITやJ-REITの収入の仕組みは？
REITの収益のメインは賃料収入です。ただし、不動産を売却した場合の利益も含まれます。
必要経費を差し引くと、残った利益の90％以上が投資家へ分配される仕組みです。
また、直接不動産物件を売買、管理しないことも特徴であるため、不動産の知識がなくても投資ができます。
特にJ-REITは、「売りたいときにすぐ売れる」という大きなメリットがあるのと、分配金利回りが平均約4%と言われています。
そのため、J-REIT投資をしている人の中には、利益を出し続けている人が多くいます。
J-REITで利益を出すための要素と必要なこと
J-REITで利益を出し続けている人たちに共通して言えることは、投資証券となる「銘柄の選び方」です。
そして、銘柄の選び方のコツを理解するためには、まずはJ-REITの種類を知らなければいけません。
J-REITの種類を知ろう！
J-REIT(Jリート)にはどんな種類があるのでしょうか？
また、初心者がJ-REIT(Jリート)の銘柄を選ぶ際にはどんな注意点があるのでしょうか？
J-REITの証券取引所選びや、証券口座作りの前に、運用方法についても理解を深めましょう。
J-REITの運営方法は大きく分けて3種類になります。3種類の投資方法の詳細は以下を参照してください。
- 特化型
- 複合型
- 総合型
この中に不動産運用の種類が5つあり、それぞれ、投資額や手数料なども異なります。
J-REIT初心者の方はこの部分を正しく理解している必要があります。
下記に代表的なものを挙げておきます。
適切な理解の上で、適切な投資商品やネット証券会社を選びましょう。
【1】オフィスビル特化型
オフィスビルを投資対象にしたJ-REITです。
景気によって大きく成果が左右されるため、安定性に欠けるのがデメリットです。
しかし、その反面、オフィスの規模や立地がいい場合は高い収益性が期待できます。
以下は代表的なオフィスビル特化型J-REITです。
■オフィスビル特化型J-REIT
初心者の方は上記を参照してください。
【2】住宅特化型
住居利用する住宅に特化したJ-REITです。
オフィスビル特化型と比較すると、収益よりも安定性が高いJ-REITになります。
以下は代表的な住宅特化型J-REITです。
■住宅特化型J-REIT
【3】ホテル・リゾート型
ホテルやリゾート施設に特化したJ-REITです。
運営会社の業績によって、安定性や収益性が変化します。景気に連動する要素が大きいのが特徴です。
■ホテル・リゾート型のJ-REIT
【4】物流特化型
物流関連の施設に特化したJ-REITです。
住宅特化型と比較すると、景気に左右される要素がありません。
そのため、高い安定性があります。
ただし、主要のテナントが撤退すると収益性が急速に低下する可能性があります。
■物流特化型のJ-REIT
【5】複合型
複数の不動産に投資するJ-REITです。
- オフィスビル
- 住居
このように違う用途のものに複合投資をしてリスク分散をします。
今のところ、非常に人気の高いJ-REITのひとつです。
■複合型のJ-REIT
【6】総合型
複合型と同様で、複数の投資先に投資するJ-REITです。
複合型との違いは、3つ以上を組み合わせること。
用途限定をしないJ-REITです。■総合型のJ-REIT
J-REIT初心者は情報の見極め方を覚えよう！
J-REIT初心者は不動産物件の情報を見極める力を付けましょう。
では、J-REIT初心者は、どのようにすれば正しい見極めができるのでしょうか？
これから3つのポイントをご紹介するので、見極めの際の参考にしてください。
【1】稼働率
J-REIT(Jリート)初心者の方は、まずは稼働率に注目をしましょう。
■稼働率：J-REITが運用する不動産に対しての入居の割合
当然、稼働率が高ければ高いほど健全な運用ができている証拠です。
そして、その分、高い収益性を期待することができます。
【2】物件数
J-REIT(Jリート)初心者の方に次に意識して欲しいのが物件数です。
■物件数：J-REIT(Jリート)が保有している不動産の数
物件数については、例を交えて説明をしましょう。
- 法人Aの所持する不動産数：10件
- 法人Bの所持する不動産数：100件
この場合、法人Bの方が所有している物件数が多いです。
そのため、リスク分散ができるという捉え方ができます。
分散投資を積極的に行うことでのリスク分散は非常に大切です。その観点から、物件数が多い方が安定性の高い運用をしてくれる可能性が高いです。
ただし、物件数だけで全てが判断できるわけではありません。
必ず他の要素と組み合わせることが必要です。
【3】築年数
J-REIT(Jリート)初心者は物件の築年数もチェックしましょう。
築年数はご存知の通り、物件ができてからの年数のことです。
新築物件と築後10年以上経過した物件がある場合は、見極めが必要です。
これは将来的な支出に大きな差が生じる可能性が高いからです。
新築物件は入居希望者を集めやすいのが特徴です。
古い物件では大規模修繕などの支出が増えてしまいがちです。ただし、後述するNOI利回りは、新築物件は低く、古い物件は高くなる傾向にあります。
そのため、全ての条件において満足を物件を探すのは大変なことです。
以下のポイントに注目して、見極めの力を付けましょう。
- 築浅でNOI利回りが高い
- 物件数が充実している
- 稼働率が高いJ-REIT
上記を満たしているかどうかを基準に見極めをするといいでしょう。
運用状況を把握しよう！
初心者の人に向けたJ-REIT(Jリート)の運用状況の見極め方をお話します。
投資するJ-REITによってそれぞれの特徴があります。
それに伴い、運用状況も異なります。
そのため、なるべく自分の基準で投資情報を得た上で、判断力を持つことが大切です。
それでもわからないような部分がある際は、専門家などに相談をしましょう。
それでは、運用状況の見極めのヒントを4点に分けて解説していきます。
【1】NOI利回り
先ほども軽く出てきた「NOI利回り」という言葉の意味を解説します。
NOI利回りというのは、NOI(準営業利益)を物価価格で割った数字のことです。
NOI利回りが高いほど収益性が高く、効率的に運用ができます。
そのため、銘柄を選ぶ際にとても重要な指標になるのです。
【2】信用格付け
信用格付けとは、国、財務状況、業界などを分析し、算出した信頼度評価のことです。
最高ランクがAAAになっており、AA→A→BBB・・・という順に評価されます。
ランクが高ければ高いほど、信用されます。信用格付けも銘柄を選ぶ際の基準として大切な要素です。
【3】スポンサー企業
J-REITの成長にはスポンサー企業の協力が必要不可欠です。
優秀な企業がバックアップしていれば、それだけ成長が見込めるというわけです。
そのため、スポンサー企業の規模や信頼性は必ず調べる必要があります。
【4】運用会社
スポンサー企業の確認と共に確認して欲しいのが、J-REITの運用会社です。
資産運用をする会社の能力が低ければ、信頼性は低いと言えます。
そのため、これまでどのような経歴を辿っている企業なのかは確認をしましょう。
- 健全な運用をしてきたのか？
- 実績はどうなのか？
これらはインターネットなどを使えば簡単に調べられます。
必ず投資取引をスタートする前に確認した上で口座開設をしましょう。
個人的には、銘柄比較が簡単にできるSBI証券や、マネックス証券がおすすめです。
まとめ
以上がJ-REIT(Jリート)初心者が失敗しない銘柄の選び方のコツでした。
この記事を理解していれば、J-REIT(Jリート)初心者でも、最低限の知識は得られているはずです。
これは株式投資やFXなどの他の投資にも言えることですが、自身の判断基準で取引をすることが大切です。
その際、必要な見極めに迷った時は、この記事を読み返してください。
この記事があなたのJ-REIT投資のお役に立てれば幸いです。
